Une étude révèle que l'écart se creuse entre les quartiers riches et pauvres

Une nouvelle étude menée à Columbus, Ohio, montre comment les prix des logements et les valeurs des quartiers se sont polarisés dans certaines zones urbaines, les riches devenant plus riches et les pauvres de plus en plus pauvres.

Une équipe de recherche du Center for Urban and Regional Analysis (CURA) de l'Ohio State University a utilisé une base de données de transactions immobilières à haute résolution pour analyser près de 480000 ventes de maisons dans la région de Columbus entre 2000 et 2015 afin de voir comment la valeur des logements a changé dans des quartiers spécifiques.

Les résultats, publiés dans la revue Analyse géographique, suggèrent que certains des facteurs qui ont longtemps influencé les valeurs du quartier, comme la distance du centre-ville, les autoroutes à proximité ou des attractions telles que les parcs urbains, n'ont plus beaucoup d'importance pour l'évolution des prix des logements dans une région.

Ce qui motive les valeurs du quartier, ce sont plutôt les commodités et les caractéristiques locales uniques de chaque région, comme les entreprises locales, les écoles, les taux de criminalité et les réseaux sociaux.

Et ces caractéristiques se renforcent d'elles-mêmes au fil du temps, a déclaré Jinhyung Lee, auteur principal de l'étude et étudiant diplômé en géographie à l'Ohio State.

«En 15 ans, nous voyons le fossé entre les quartiers riches et pauvres se creuser de plus en plus à Columbus», a déclaré Lee.

Les résultats suggèrent que les responsables gouvernementaux doivent fournir des investissements directs dans les quartiers de faible valeur pour briser les effets négatifs auto-renforçants, a-t-il déclaré.

Par exemple, les quartiers traditionnellement de grande valeur, qui comprennent les banlieues (Upper Arlington, Grandview Heights, Bexley), sont devenus encore plus prospères au cours des 15 dernières années. Les quartiers à faible valeur de la ville (Linden, Franklinton) ont perdu de la valeur.

Les données ont montré l'impact de la Grande Récession sur la valeur des maisons dans la région de Columbus. Les prix des logements ont considérablement baissé dans toutes les parties de la ville entre 2008 et 2011, comme ils l'ont fait partout aux États-Unis, mais la reprise ne s'est pas produite de la même manière dans toute la région de Columbus.

«Les régions qui avaient traditionnellement des prix de l'immobilier élevés ont récupéré une grande partie des pertes induites par la récession, tandis que d'autres ne l'ont pas fait», a déclaré Lee. «Cette reprise inégale a aggravé les valeurs polarisées du quartier de Columbus.»

Dans l'ensemble, les prix élevés des logements étaient regroupés près du centre de la ville et dans les banlieues, a déclaré Lee.

«En revanche, les zones situées entre le centre-ville et les banlieues avaient des prix de logement bas, ce qui se traduisait par un paysage des prix des logements en forme de beignet», a-t-il déclaré.

L’équipe de recherche a calculé la distance entre chaque quartier et les principaux équipements de Columbus, notamment le centre-ville, les rivières les plus proches, le campus de l’État de l’Ohio, le zoo de Columbus et le parc entretenu par la ville le plus proche.

L'analyse a révélé que la distance de ces caractéristiques n'a pas façonné les modèles de valeur du quartier au fil du temps, comme certaines théories de longue date l'ont indiqué, a déclaré Lee.

«Cela suggère que les raisons pour lesquelles les quartiers sont de plus en plus polarisés ont davantage à voir avec ce qui se passe dans chaque quartier», a-t-il déclaré.

Les chercheurs ont découvert que l'emplacement des principales autoroutes à Columbus, en particulier l'Interstate 71 des États-Unis, façonnait la polarisation. La plupart des quartiers les plus riches sont regroupés à l'ouest de la I-71, les quartiers les plus pauvres à l'est.

«Ceci est cohérent avec le travail des spécialistes des politiques publiques et de l'histoire urbaine qui documentent que les autoroutes ont été construites pour couper délibérément les quartiers pauvres et minoritaires et éviter les plus riches», a déclaré Lee. «Cela a permis de renforcer davantage les schémas de ségrégation économique.»

La recherche suggère qu'il est peu probable que les quartiers à faible valeur s'améliorent d'eux-mêmes au fil du temps, selon Lee.

«Notre recherche souligne la nécessité d'investissements directs dans les quartiers pour déclencher un processus de développement», a-t-il déclaré.

Par exemple, les gouvernements peuvent investir dans des programmes de formation sur le marché du travail dans les quartiers à faible valeur pour compenser les effets négatifs auto-renforçants qui peuvent aggraver la situation dans ces quartiers au fil du temps, a-t-il déclaré.

Selon Lee, des tendances polarisantes similaires existent très probablement dans les valeurs des quartiers des villes du pays. Mais les moyens exacts d'y parvenir peuvent différer en fonction de facteurs tels que la taille des villes et leurs niveaux de décentralisation.

La base de données des transactions immobilières a été fournie par la firme CoreLogic.

Source: Université d'État de l'Ohio